银行贷款三十年已还5年等额本息 还要转换成LPR吗?
现在到了5月份了,银行关于存量房贷的转换推进工作也在加快,很多贷款人都收到了银行要求转换的电话通知。那么,房贷究竟是选固定利率还是转换为LPR呢,众说纷纭,没有标准答案,因为每个贷款人的情况可能不一样,对于LPR将来的走势的判断也不一致。
但是无论转不转,有几个问题需要了解清楚:
1、并不是LPR降了,房贷利率就必然降低。我们都知道,从去年8月份开始公布LPR以来,目前10个月中,LPR降了有三次,从最初的4.85%降到了4.65%,但是很多人的房贷利率并没有实际下降。如题主所述,你当初的房贷利率就是4.9%的基准利率,既没有优惠,也没有上浮;因为已经过了1月1日的重新定价日,即便转为LPR,经过加点后,其今年的实际利率也仍然是4.9%。只不过新的房贷利率的计算方式变为原LPR+加点数值,即4.8%+0.10%(0.10%为加点,一直不变)。
如果明年的LPR降了,比如降到了4.5%,那么到时候的房贷执行利率为4.5%+0.1%=4.6%,那还是能减少一些月供金额的;但是如果明年的LPR还涨了,比如到了4.9%的话,那么新的房贷执行利率就变为了4.9%+0.1%=5.0%,月供不仅不会少,反而会增加。
所以,你需要判断LPR的长期走势是高还是低,毕竟你的房贷还有15年。尽管根据国内外的经济形势,大家预判3-5年内LPR大概率是走低的,但是再长远一点来看呢?还会继续走低吗?未必,如果从相信中国经济崛起的角度来看的话,一旦经济复苏,以后走高的概率也是相当大的。从这点来看,就有点赌国运了!
2、如果转换成LPR,还要看LPR的重新定价日。目前银行给出了两个选择:一是每年的1月1日;二是房贷放款日,第二年生效。一旦确定以后,当年的LPR就不会再变。因此,如前所说,即便现在的LPR已经降到了4.65%,很多人的房贷还是没变的。
如果是从银行吸储的角度来看,一般每年的1月份资金较为紧张,而第三季度的789这三个月相对宽松,如果房贷放款日是这几个月,那么选择放款日作为重新定价日比1月1日要更划算。至于今年的就不要想了,转换了也不会变,需要考虑的是明年的LPR走势。