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深圳房产能买下半个美国?泡沫成分究竟有多大

2021-01-21 15:00:59来源:四海网综合

  有人在社交平台上发文说,经历了新一轮大涨之后,深圳房屋总市值已经达到了151万亿元人民币。卖掉深圳的房子,可以买下半个美国的不动产!这样一个明显夸张、没有根据说法,竟然在微博、微信上刷屏了!那么问题来了:深圳房屋总价值到底有多少?深圳房产能买下半个美国吗?其中泡沫成分究竟有多大?我们不妨静下心来算算。

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  关于美国房屋的总价值,数据非常透明。著名网站Zillow几乎每半年都有新数据,比如在2020年1月的时候是33.6万亿美元,2020年7月的时候是35万亿美元。

  由于美国货币政策一直处于宽松之中,按照2020上半年的增速推算一下,美国目前房屋总市值大约是36.5万亿美元。折算一下,是237万亿元人民币。

  假如深圳房屋总市值真的是151万亿人民币,则相当于美国的64%,而不是“一半”。

  深圳目前二手房均价在每平米8万元以上,具体价格说法有很多种,从8.2万元到8.7万元不等。按照8.5万元单价计算,假设深圳房屋总市值151万亿人民币的说法成立,则深圳房屋总面积必须要有17.8亿平方米,或者以上。

  这显然不可能,因为即便是人口显著超过深圳、发展历史更长、积累资源更多的上海,到2018年末的时候,全市也才13.7亿平方米的总建筑面积,其中住宅和非住宅基本上各占一半。

  深圳建筑物总面积到底有多少,一直是一个谜,官方没有公布详细、准确的数据。这是因为深圳有上千个城中村,围绕城中村有大量的违法建筑,其体量一度占到全深圳总建筑面积的70%以上。

  深圳官方曾公布过一个粗略的数据:2014年底的时候,深圳全市违法建筑37.30万栋,共4.28亿平方米建筑面积,其中工业类、住宅类、商办类的面积大约为4:4:2。

  至于2014年至今新增的违法建筑、小产权房是多少,没有数据,估计总量非常有限,因为后来深圳完成了“原关外”集体土地的国有化转制。

  从深圳1979年建市开始,到2019年通过合法手续建设的房屋,其数据是完整的。根据深圳统计年鉴2020,这40年里深圳竣工的各类建筑总面积是3.25亿平方米。

  这样我们大致可以知道,深圳目前各类建筑物的总面积大概是:4.28亿平方米以上的违法建筑、小产权房,3.25亿平方米的合法建筑——加起来是7.53亿平方米。

  也就是说:深圳总的建筑存量,应该在7.53亿平方米以上。如果有遗漏,应该也是原村民的各类房屋,估计不会超过1亿平米。

  另外再给大家看一个表格,这是深圳官方公布的,截止2012年末深圳住房情况。

  可以看出,当时深圳“居住类房屋”的总面积在5.2亿平方米左右,其中真正的商品住宅只有128万套,总面积1.19亿平方米。

  另据深圳统计年鉴,自2013年到2019年末,深圳新增的“房地产开发项目”的竣工面积是2747万平方米。这里面有住宅,有商务公寓、写字楼、商铺等。

  假设其中60%是住宅,则2013年以来新增的商品房住宅面积,不会超过1650万平方米。

  到2019年末,深圳全部商品住宅的总面积大约为:1.19+0.165=1.355亿平方米。

  只有这部分房子的价值,才是最高的。按照每平米8.5万元的价格估算,其总价值大约为11.5万亿元。

  至于单位自建房、保障房、原村民集体自建房(小产权房)、工业区宿舍,其价值都远远低于商品住宅,它们要么无法自由转让,要么无法贷款、要么无法抵押。它们大致相当于商品住宅市场价的30%到60%不等。

  至于小产权房里的非住宅、非商业性质的房子,也就是用做厂房、办公的,价值就更低一些。

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