楼市调控1个月66次 专家预警下半年调整风险大

　　【楼市调控1个月66次 专家预警下半年调整风险大】房地产调控越来越严。今年以来，以北上广深四大一线城市为代表，全国已经进入房地产调控政策高频化周期。

　　前有“上海新政落地，有人一夜多出238万首付”，“一觉醒来，突然没了购房资格”，后有“深圳顶流学q房降价185万依旧流拍”，一天一个故事。

　　机构数据显示，今年1～7月全国房地产调控多达352次，而2020年同期为336次。从单月来看，7月房地产调控政策井喷，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新年内纪录。

　　8月5日当天，杭州、成都、北京三城同日发布调控新政，极为罕见。专家分析，近期各地出台相关政策补漏洞，恰恰是落实房住不炒的重要举措，实际上是把整个房地产市场的流动性降低，甚至是冻结，缓释现在一些房地产企业出现的风险，降低房地产市场对国民经济的影响，推动实现产业升级和结构转型。

　　以一线城市为代表，本轮调控的密集度令人惊讶。

　　7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。截至目前，陆续有13城迅速响应，促进房地产市场平稳健康发展。尤其是8月5日当天，杭州、成都、北京三城同时先后发布调控新政，实属罕见。

　　北京这一次调控被业界认为是对4年前3·17新政“打补丁”。

　　2017年3月，北京接连发布多项楼市调控政策，即3·17新政。根据新政，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　也就是说，夫妻离异后任何一方买房的，只需符合楼市限购政策即可。只是对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

　　今年8月5日晚，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，其中明确：夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

　　当日，《北京日报》援引北京市住建委相关负责人采访表示，自限购政策实施以来，离婚购房的情况呈扩大趋势，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。

　　事实上在北京市住建委此轮新政中，有一点一度备受质疑，因为调控的前提是“原家庭住房套数超限购”，这里的套数到底是多少？

　　目前，北京市执行的商品住房限购政策是，京籍已婚家庭在北京只能拥有两套住房，京籍单身家庭只能拥有一套住房；非京籍家庭近5年在京缴纳个税或社保的限购一套住房。

　　换句话说，如果原家庭在离异前已拥有2套及以上住房的，按照新规，离异后，双方3年内都不能在本市购房。（这是按照夫妻双方提交离婚申请的日期来判断，在新规发布前已提交离婚申请但仍处于30天冷静期的，不受此项规定影响。）

　　作为楼市调控的重要举措之一，北京这次做法很自然地也被寄予了抑制房价上涨的厚望。不过管清友认为，打击假离婚并不能抑制房价上涨，只是打个政策补丁。

　　“总体而言，本次政策对离婚购房给予了有力打击。其实离婚购房没有导致房价上涨，也不可能从根本上抑制房价波动。”管清友表示。

　　深圳后期学区房市场或有大变化

　　深圳版方案是地方性法规文件，意见稿中除大学q招生、教师轮岗外，也对最早在深圳提出实施的二手房指导价、租金指导价做了明确规范。业内认为，这是第一次以地方立法的形式，对公众关心的民生社会领域相关事项进行规范，是很重要的信号。

　　这一消息被广泛传播后，公众最关注的问题是：何为大学q？大到什么程度？落地执行时间表是什么？具体实施方案和过程经验是否有借鉴意义？将给学q房带来哪些影响？

　　深圳市体制改革研究会副会长兼秘书长、《条例》研究和起草组成员熊义刚在接受媒体采访时表示，大学q招生改革后，学q供应从过去的“一个萝卜一个坑”变成了“一个萝卜N个坑”，也就是说同一套学q房可能分到名校，也可能分到普通学校。

　　实际上，大学q并非首次在深圳出现，在教学质量相对均衡的片区，由于相对更容易推行大学q制，已先行一步，而教育资源丰富的地方即便推行大学q制也仍有优势。

　　作为深圳学q房的天花板，百花片区以教育资源集中著称。以带有双实验学w的国城花园为例，尽管房龄已超30年，但成交单价一度超过30万元/平方米。

　　而在近期的大学q政策征求意见稿发布后，多名百花片区经纪人告诉记者，并未收到业主调价通知，目前观望者居多，静待政策细则出台，租售同权反倒是他们关注的重点。

　　国城花园近期更是“没有诚意在售房源，也没有能租的房源”。中介人士告诉记者，百花顶级学q房交易并不多，他们卖不掉了，业主有的就自己操作通过法拍途径来出售，成本是交约房屋总价10%的平台费。

　　而对于政策落地时间表，某证券公司在研讨会议上透露，2019年8月，深圳建设先行示范区的意见发布之后，多部门已着手这项工作，估计今年几个领域就会有相关成熟的办法出台，最晚可能是明年上半年。

　　那么深圳的大学q与北京有何差异？熊义刚表示，深圳大学q政策基础是入学积分制，按照志愿次序和积分高低进行录取。而北京实行的是摇号积分制，两种政策各有优势：虽然积分入学还是将学w与房产紧密绑定，但相对来说更为透明；摇号积分具有随机性，虽然弱化与房产的绑定，但也存在不透明风险。

　　东北证券首席经济学家付鹏预判，后期学q房将有大变化，它牵扯到社会分配问题，早期因社会发展阶段而合理存在，但随着社会进步，学q房肯定是不允许的。

　　上海多政策叠加稳住合理价格区间

　　房地产调控新政不断出台，令买卖双方都保持着观望姿态。而在不断拉锯之中，上海二手房市场明显降温。

　　7月14日，上海市房地产交易中心发布通知，明确自7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

　　据上海中原地产数据，7月份上海二手住宅成交套数环比减少14.5%，是近半年来的罕见下跌。

　　而对市场交易更为不利的是，农历新年至今，上海部分银行的放款速度变得异常缓慢，不少人卖旧买新的周期被无限拉长。一时间，众多房东心理上并不能接受“限价卖房”的现实。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者，“价格核验主要是预期引导的作用，业主总想卖高价，只要看到一个人挂高，自己心理预期就上涨了，也不管这个价格是否客观合理。平台展示的房源作为公共信息，不能误导他人。现在价格核验后，至少给市场看到的价格是客观、真实的，能够平稳买卖双方的预期。”

　　根据上海易居研究院的报告，上海是20个重点城市二手房去化周期最短的城市，仅0.9个月；库存环比增速-10.0%，为增速最低的城市。

　　报告显示，上海要求从7月19日起执行二手房价格核验政策，故7月上海二手住宅挂牌量仅显示1.9万套。根据经验，我们认为上海实际库存量可能在2.8万套左右（这里暂定上海本月库存环比增速为-10%）。

　　房源的紧缺，加之新房市场供应仍有不足，让上海二手房挂牌价格暗地里仍然居高不下，但这一趋势能否长久？

　　卢文曦表示：“市场剔除不合理的价格，还原市场真实供求。对于这部分业主，本身房源就无法向外推广，没有推广的房源要成交很难。市场自然会给出相应讯号，如果房源很长时间卖不掉，房东又想成交，最后还是要落到合理的价格区间内，最终还是会向市场妥协。各类调控政策都有特定的指向效用，而多个政策叠加起来对楼市的降温效果就比较显著了。”

　　此外，就在8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，当日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格，以相对最低的价格为准审批贷款额度。

　　对此，8月9日，《每日经济新闻》记者也从上海多家商业银行处得到了证实。

　　房住不炒目标未达 政策调控压力不松

　　刚刚过去这个周末很是热闹，震惊全国的深房理一案有了重大进展，当时广为诟病的深圳楼市经营贷资金违规流入房地产金额也有了一个相对好看的查处数字。但加班的码字人时时都在焦虑，因为我们不知道自己的城市什么时候会突然蹦出一则加码调控的官方通知。

　　这段时间，以一线城市为代表，众多新一线、二线甚至是热门三四线城市，都陆续出台了相关楼市调控政策，程度之密前所未有。比如深圳，24小时内连发3条重磅楼市信息；比如8月5日，北京、杭州、成都同日加码调控政策。

　　今年前7个月的调控次数，已经超过了去年全年。去年调控密集，大家说是政策之年；今年严厉程度超越去年，眼看着这说法变成了“政策元年”。没错，这是一个调控起点的新高，而从目前高层对房住不炒的表态看，这个数字没有最高，只有更高。

　　炒房这件事，在中国越来越难，希望真正的住有所居，离所有人都越来越近。