楼市再传收紧信号 房企借高杠杆快速扩张的时代走向终结
降负债易,高增长难
由于对债务规模进行精准约束,“三条红线”的推出,很可能打破这种路径依赖。
监管层根据“三条红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以2019年6月底的有息负债规模为基础,三项指标全部踩线的“红档”企业,有息负债不得增加;踩中两项的“橙档”企业,有息负债规模年增速不得超过5%;只有一项踩线“黄档”房企,有息负债规模年增速可放宽至10%;全部指标符合要求的“绿档”,有息负债规模年增速可放宽至15%。
国泰君安以200强房企中有存量债券并且财务数据较为齐全的91家房企作为样本,按照“三道红线”划分,处于绿、黄、橙、红的房企分别占比31%、32%、13%、24%。
若对参加座谈会的12家重点房企进行划分,全部不踩线的“绿档”房企仅有四家,分别为保利、中海、华润、华侨城。
七成左右的“踩线率”,侧面证明了政策约束之苛刻。虽然在对外表态中多给予“利好”的定性,将这一政策称为对行业的规范,但据21世纪经济报道记者了解,企业对这一政策的研究已经展开。
记者了解到,很多房企已拿到上述文件的原文,但不清楚具体的执行细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通,并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露,金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。
尽管如此,由于兹事体大,不少房企在内部已经形成了“降负债”共识。前述北京房企人士透露,其所在的公司要求,在政策正式落地之前抓紧研究,形成几套预案。
就整个行业而言,国泰君安认为,本轮政策收紧对行业整体影响不大,因为“行业整体偿债能力较为稳健”,实质风险可控。“融创、荣盛等部分房企虽处于红、橙档,但财务指标超过标准的幅度并不大,可以通过季末增加销售回款、表外融资、临近季末降低现金支出等方式改善资产负债表静态流动性,从而提升档位降低融资约束。”
但降负债易,高增长难。前述上海房企人士表示,“时代在变化”,通过高负债进行扩张的时代已经成为历史。
他表示,按照新规,即使达到“绿档”的标准,企业的借贷规模仍然有限,再考虑到行业已进入“白银时代”,市场空间正在缩小。这也意味着,行业的阶层会继续固化,“弯道超车”的机会不再有。此外,如果监管层的决心够大,未来还会对表外债务进行管理,届时企业融资的施展空间会更小。
至少从短期来看,这一预期已经引发了一些策略的变化,比如拿地和投资。在近期的房企中期业绩会上,雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表示,“我们现在不能乱拿地……下半年如果没有好地、没有好项目,我们就到明年拿地,因为拿错地是很痛苦的一件事情。”