有城市房价跌回14年前：这些三四线城市房价下跌

　　三四线城市楼市大分化

　　牡丹江是当前东北收缩型城市的一个典型案例。由于产业发展较弱，人口外流，又加上新世纪后东北的资源型城市在相关政策支持、补贴下，对塌陷区进行了连片改造，建的房子特别多，因此难以新增刚性需求。

　　厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，东北的很多老工业城市，产业结构较为单一，在计划经济时代，当地体制内的人都有房子，非商品化的住房占比较大，房子供应多。但近年来随着原材料等基础工业下行，这些城市的年轻人口外流，楼市供大于求。

　　从宏观层面来看，楼市较为冷清的三四线城市主要呈现出人口基础差或者净流出，经济活力低等特征。而楼市火热的三四五线城市，则主要位于长三角、珠三角这些城市群里面，这些城市经济发展基础好，人均收入高，人口流入多。

　　第一财经记者统计显示，2020年共有14个普通地级市居民人均可支配收入超过5万元大关，其中苏州超过6万元。从区域分布来看，这14个地级市全部分布在长三角和珠三角。

　　丁长发告诉记者，长三角、珠三角的三四线城市，不仅自身民营经济、外向型产业发达，而且地处两大城市群里面，能接受核心城市的技术、资金、产业等溢出，经济十分发达，人均收入高，人口也在净流入。而中西部和北部的很多三四线城市，由于产业欠发达，经济活力较差，人口大量外流，楼市需求较少，加之供应量又大，因此房价也面临下行压力。

　　无论是在房价还是在土地市场上，三四线城市之间都呈现明显分化。以土地市场为例，当前供求关系总体均衡，即能同时保持新房较快去化和土地市场较高热度的城市只占少数，且多位于长三角等热点城市群。贝壳研究院的数据显示，2020年全年，统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%。

　　贝壳研究院研究发现，自棚改退潮以来，缺乏基本面支撑的非核心三四线城市的需求侧明显萎缩，但土地和新房供给还在增加，供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题，已形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

　　一方面是江浙、珠三角的三四线城市房价上涨，土地市场溢价较高，一方面是北部、中西部的很多三四线城市土地市场冷清。在丁长发看来，土地指标也应该跟人走，一些地方的土地指标用不完，而东南沿海发达地区大量人口流入，土地指标不够，这些地方土地指标应该随常住人口的增加而增加。