深圳学位房地下生意 租赁合同成利益生意？

　　没有实际居住的租赁合同

　　一份薄薄的房屋租赁合同，每逢入学季便摇身变成家长们的心头好，甚至不惜付出高额代价，罗丽并非孤例。她孩子所在的幼儿园班级，共有30多人，差不多一半的家长都办理了这种“假租赁凭证”。

　　一位售卖过此类学位租赁合同的深圳中介人员告诉经济观察报，目前，深圳家长对于这种“假合同”需求很大。“深圳房价这么高，买不起房的客户太多了。如果没有资金购房，又希望孩子能够申请到心仪的学校，那就只能采取这种方式。”

　　不过，这样一份叫价上万元、却没有实际居住的租赁合同，背后隐藏着多重潜在风险。最大的风险在于，哪怕成功打到租赁的“擦边球”，并不能保证100%申请上学位。

　　在深圳，相比学区购房，学区租房的积分要低得多。以福田区为例，公办小一和初一的学位申请中，学校报名地段租房的基础分仅60-65分，而学校报名地段购房的基础分一般可以达到70-80分。

　　李伟是深圳链家房地产经纪有限公司的一名中介，他偶尔也会在深圳龙岗布吉片区内操作这类租赁合同。他说，早年，深圳全市各学校都有部分自主招生名额，那时租赁学位还比较好操作。但从2017年下半年开始，深圳陆续执行由各区教育局统一网上招生，租赁学位就不占优势了。“比如我所在的布吉片区，这种购买‘假合同’的需求就很少。因为布吉几所公立学校积分要求都要在100分以上，租房积分上比较靠后。”

　　上述深圳中介人员接触过很多前来咨询的家长，他发现，这类客户的普遍心态是，为了孩子抱着尝试的心态，但一听到报价，再三考虑后还是放弃了。毕竟如果花了钱却申请不上学位，这笔款就打水漂了。

　　“比较谨慎”——这是该中介人员对这类家长的定义。哪怕选择买单的家长，也会事先了解各类情况，并提前向一些政府部门咨询以降低风险。

　　不仅买家持谨慎态度，就算在实操过程中尽享“一套房子，两份租金”的纯利，但愿意将带学位的房子拿出来办理租赁凭证的房东也颇为慎重。

　　如若学位出租并被申请成功，便意味着在学位试用期间，该房屋将不能再次用于申请公办学位。导致的直接后果是，房东一旦需要急售，价格就大打折扣。

　　另外，一旦在街道办备案了房屋租赁信息，接下来就涉及到房屋租赁税等很多“小问题”。“很多业主都需要我们去做思想工作，特别少业主会自己主动做这种买卖。”上述深圳中介人员告诉经济观察报，而且相比之下，一般家长更不愿意出租小一学位，毕竟学位一锁定就是6年，时间太长了。

　　事实上，一桩隐秘的学位租赁交易，房东需要配合家长的动作主要包括两个：一是携带相关证件和资料前往街道办事处签订租赁合同并申请办理房屋租赁凭证;二是在相关工作人员普查租户情况时，向工作人员证实该家长确实租住在房子里。

　　为了规避风险，在实际操作中，家长与房东们各出招数。由于直接与房东口头约定价格并私下转账，罗丽选择先办理完房屋租赁凭证，再付款。

　　如果交易中再出现第三者——中介，那这三方往往还会私下协商，再签订一份补充协议，作为租赁合同的附件。这份补充协议的内容通常包括，这个房子只是提供给乙方(家长)申请学位所用;办理租赁合同只是孩子申请学位使用，乙方并不实际租住;甲方(房东)不保证乙方一定能够申请上学位。补充协议需要房东、中介、家长三方签字。