深圳学位房地下生意 租赁合同成利益生意？

　　水涨船高的“地下生意”

　　公办学位“僧多粥少”，只要“嗅到”一丝入学的可能性，一线城市的家长们都会争先恐后。精明的房地产中介敏锐地发现这个隐秘商机。

　　“前些年，深圳这种带学位的‘假租赁合同’还相对比较便宜。”罗丽前年就曾萌发过为孩子购买“假租赁合同”的想法，当时一次性价格仅需4000元。但因缺乏学位紧张的压迫感，她最终没有坚持。“如果早点办理的话，积分还可以随年限增加，我现在悔不当初。”

　　经济观察报获取到的一份深圳幼升小家长交流群对话截图显示，深圳名校云集的百花片区，一张租赁合同的价格是4万元;老牌名校园岭小学本部，学位租赁价格达到8万元。

　　按照实际操作的情况，这种不需实际居住的租赁合同价格水平通常会根据区域住房情况、学校类型、上学年限等因素而各有差异。

　　上述深圳中介人员透露，像深圳福田景田片区的公办初中福田区外国语学校，由于周边环绕较多的普通学区住宅，三年初中学位的一次性出租价格相对便宜，但也超过3万元。深圳传统豪宅片区香蜜湖范围内的侨香外国语学校，附近都是豪宅，加上这所学校是九年一贯制，学位锁定九年，在学位非常紧张的情况下，初中学位的租赁价格5万元起步，小学学位则基本维持在8万元左右。

　　上述深圳明德实验学校同处香蜜湖，更是创下深圳最贵学区房租赁价格的记录。“据我了解，有个家长刚刚花了18万元，办理了明德学校学区房的租赁凭证。”前述深圳中介人员对经济观察报说。

　　深圳明德实验学校是一所十二年一贯制的公立委托管理学校，由深圳市福田区政府和腾讯公益慈善基金会合作办学，其高中毕业生可以直接考取香港或国外的一些大学。一般购买了这个学校招生地段学区房的“假租赁合同”，基本意味着小学、初中、高中可以12年一步到位，这两年间，这所学校的学位出租价格基本都超过10万元。

　　可以对比的是，目前深圳明德实验学校周边无论是二手房价还是租金，豪宅趋势凸显。以学区范围内的住宅熙园为例，深圳链家网数据显示，目前熙园的二手房均价达到17.6万元/平方米左右，租金则介于3.5万元-4.5万元/月之间。

　　除了为一纸合同耗费高额的租赁价格之外，家长需要付出的代价往往还包括每年缴纳房屋租赁税、中介佣金等。“像我的10000元，通俗点来说其实就是给房东掏的喝茶费。此外，我每年还要到街道办租赁中心替房东缴纳5000多元的租赁税。”罗丽称。

　　房屋租赁税主要是以租金和租赁凭证中标定的房子面积作为基础进行征收。在罗丽提供给经济观察报的房屋租赁合同和房屋租赁凭证中，租赁面积为90.9平方米，租金为4550元/月。

　　据了解，深圳各区每年都会出台房屋租赁指导租金。由于并未实际居住，为了尽可能降低税费成本，家长和房东通常会协商好，在租赁合同按照政府租金指导价最低标准填写，罗丽的租金定价便是如此。

　　中介佣金同样是房东转移到家长身上的另外一部分成本。不同于租房或购房，学位租赁的佣金一般没有量化标准。上述售卖过学位租赁合同的深圳中介人员透露，他所收取的佣金，正常都是5000-6000元，稍高一点超过10000元。比如购买深圳明德实验学校学区房租赁合同的那个家长，还一次性付出了1.5万元佣金。

　　如今这门隐秘的生意正在日趋频繁，但该中介人员依然坚称，自己并不是专门从事带学位的房屋租赁合同生意，也不指望通过这门生意来生存。“这门生意最大的难点在于要不断劝服业主，促使双方达成共识，做成一单所费力气不逊于做一张购房单。”他说，但这门生意备受时间节点限制，业务需求的井喷基本聚焦在每年入学季之前，比如，每年4月之前，就会产生一波学位租赁的高峰。

　　(应采访对象要求，文中罗丽、李伟均为化名)