各地低门槛落户背后:支撑楼市 低门槛落户对楼市形成支撑

　　低门槛落户对楼市形成支撑

　　调控与土地供应、楼市供求关系等的变化息息相关。也有不少当地业内人士认为，苏州此前调控过于严厉，如今只是“松一松水龙头”。2019年，苏州各区库存均非常健康，均在9个月以下；到了2019年8月，苏州楼市出现了拐点，成交大幅下降，才导致如今的局面。

　　积极去化的城市不止苏州，10月29日哈尔滨市举行房地产企业健康稳定发展座谈会，哈尔滨将采取多项措施，在企业建设资金、预售资金监管、基础设施配套费收取等方面研究扶持政策，在公积金支持、银行贷款方面合理进行引导，同时组织开展一系列惠民购房活动等方面出台政策，推动房地产市场健康平稳发展，拉动经济增长。

　　12月11日，四川省自贡市富顺县发布《富顺县促进房地产市场平稳健康发展七条措施》。此次政策对于当地的各类物业去库存等给予了支持，同时相关支持力度也非常大，进一步说明当前三四线城市去库存的压力。由于富顺在今年1月2日发布过购房鼓励政策，当时被认为是“2020年救市第一枪”。

　　即使在前面已经出台调控收紧的城市，也通过人才等其他政策来平衡调控政策的负面影响。比如宁波7月份出台限购扩围，升级监管的“十条”新政，但是8月份随即出台《进一步放开我市落户条件》的政策，并且于9月份实施；杭州也是在一边放宽落户门槛一边调控政策升级；最近比较引人注目的城市就是福州和无锡。

　　福州在7月份升级了调控政策，加强了资金监管。10月份福州就发布了新的人才引进货币补贴及住房补助的政策，12月14日发布《福州市人民政府办公厅印发关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，明确不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在五城区落户。这一次把落户门槛降到零。无锡也是今年两度收紧房地产市场政策，12月份也全面取消落户限制，并且取消房屋面积限制，也取消了社保和居住证方面的限制，可谓又一个“零门槛”落户的城市诞生。同策研究院分析师丁垚认为，人才政策对于房地产市场重要的支撑，对于房地产市场的影响不仅短期有效，长期也是利好。

　　纵观2020年，市场热度主要体现在土地市场和房价两个方面，而市场规模方面表现可谓一般，大部分城市的销售面积未达到去年同期水平（少部分城市面积正增长）。尤其是三四线城市，面临的形势更为严峻。三四线城市在棚改货币安置政策的刺激下，房地产市场开始升温，房企也在三四线城市大量拿地，随着2018年棚改货币化政策收紧，房企意识到三四线城市风险来临，开始加快三四线城市的周转，2018年三季度后西部地区新开工面积迅速上升。新开工增速的上涨并不是这些地区市场趋好，恰恰相反，更多房企的意图是加快离场。开工的加快势必造成这些区域的库存上升，而大量三四线城市存在住房同质化严重的问题，基本没有差异化，只能靠价格竞争，后期形势也比较严峻。这对城市的土地、税收等均会有较大的影响。

　　事实上，近两年来，通过并区、人才引进、落户门槛降低等政策来形成对房地产市场支撑的城市却越来越多。丁垚认为，苏州、哈尔滨、漳州可以说代表了目前国内三种不同类型的库存走高城市，调控放松的依据是“促进房地产市场健康平稳发展”。“最好的政策是维持市场平稳发展”。

　　同策研究院通过对比前后两年数据，发现苏州、漳州、哈尔滨是库存上升的典型城市：截至2019年11月，苏州商品住宅库存738.13万平方米，去化周期9.1个月，一年之后，苏州库存1018.01万平方米，去化周期上升到13.5个月；福建漳州在2019年11的时候，库存128.30万平方米，去化周期14.8个月，今年11月，虽然库存上升至141.24万平方米，但去化周期略微下调至14.2个月；哈尔滨2019年11月库存992.68万平方米，去化周期16.4个月，今年11月，哈尔滨库存达到了1536.89万平方米，去化周期29.1个月。

　　具体分析一下这三座城市的特征，也能看出“一城一策”下城市的分化：

　　苏州，经济与人口潜力较大，但自去年楼市调控连番升级后，投机投资乃至部分改善需求被压抑，市场开始下行，加之疫情后供地有所放松，现房销售条件部分取消，土地与住宅供应较为充足，导致库存增加。这种类型的城市并非实际需求不足，政策限制太严是主要原因。

　　哈尔滨，是全国人均GDP倒数的省会城市，虽然同为二线城市，但经济实力远不及苏州。与苏州不同，哈尔滨库存增加的主要原因是实际需求不足。一是疫情对经济乃至居民收入产生负面影响尚未消除，刚需减少，二是经济不振带来的投资需求退场。

　　漳州，则是典型的三四线城市，内生经济实力不如二线城市，虽然调控政策较为宽松，但经过前几年的一轮市场上行后，经济与人口支撑的内生需求不足，同时目前大环境下厦门投资客减少，而土地供应并未放缓，形成供大于求的局面。